Хоздеятельность в квартире

Специалисты нашей компании на практике сталкиваются с разными вопросами из разных отраслей права. Как правило, к юристу обращаются клиенты когда уже сложилась обстановка из которой они не могут найти выход. В данной статье мы разберем ситуацию, которая заинтересует, а возможно и предупредит многих предпринимателей. Перейдем непосредственно к самой ситуации.

«Частный предприниматель сдаёт в аренду юр.лицу квартиру под размещение офиса. Установлена ли нынешним законодательством ответственность для предпринимателя (который является арендодателем) или же для юридического лица (которое ведет свою хоз.деятельность в жилом помещении?»

Для ответа на этот вопрос, нужно определить, законным ли является использование помещения жилищного фонда, с целью осуществления предпринимательской деятельности.

Для начала обратимся к Жилищному кодексу Украины (далее ЖКУ), к статье 6, в которой четко сказано, что жилые дома и жилые помещения должны использоваться в целях постоянного либо же временного жилья для граждан. В том числе использование возможно в качестве служебных помещений (жилых) и общежитий. Сдача в аренду площади в жилых домах для необходимости промышленного рода категорически запрещается, но деятельность непромышленного характера официально разрешена.

Схожее положение имеется и в статье 383 Гражданского кодекса Украины (далее ГКУ), в соответствии с которой владелец жилого дома, либо же квартиры обладает правом на использование помещения с целью проживания (собственного, семьи, друзей и других лиц) и не имеет полномочий для использования в промышленном производстве.

Учитывая такую формулировку конкретного назначения жилых помещений, на практике есть своеобразная проблема использовать жилое пространство для деятельности офисов. Параллельно с этим, если жилое помещение является собственностью какого-либо человека и он желает устроить там офис, у него есть возможность, что подкреплена положениями  ст. 319 ГКУ, в которых установлено право собственника: обладать, пользоваться, распоряжаться своим собственным имуществом по своему личному усмотрению. Владелец уполномочен действовать, по отношению к своему имуществу, любыми методами, которые не противоречат действующему закону. Наряду с этим, на помощь приходит очередная  норма ст. 320 Гражданского кодекса Украины, по определению  которой, владелец имеет право пользоваться своим имуществом для ведения предпринимательской деятельности, за исключением тех случаев, которые установлены действующим законом. Также, согласно  статье 42 Конституции Украины – каждый человек обладает правом на осуществление предпринимательской деятельности.

В случае, когда вы планируете брать в аренду любое жилое помещение (будь то дом, квартиру или любое помещение, относящееся к жилищному фонду) для создания офиса, то ГКУ даёт строгий запрет. В, ч. 1 ст. 815 ГКУ мы видим установление, в котором говорится, что арендатор должен пользоваться жильем только в целях проживания в нем, обеспечивать сохранность места проживания и держать его в соответствующем состоянии. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 813 ГКУ, если арендатором жилья является юр.лицо, то оно имеет право пользоваться жильем только для проживания в нем физ.лиц.

Подведем итог вышесказанного: любое пользование жилыми помещениями, кроме как в роли жилья, требует изменения статуса этих помещений в нежилые.

Старая редакция Закона Украины (далее ЗУ) «О регистрации государством юридических и физических лиц – предпринимателей» определяла местоположение юридического лица в качестве адреса собственника компании. Это значит, что до 1 февраля 2016 года законом было позволено юр.лицу вести свою предпринимательскую деятельность по адресу проживания его директора или же учредителя. ЗУ от 26 ноября 2015 года № 835-VIII изложен новой редакцией, что послужило тем, что учредители и директора юридических лиц не имеют прав подавать на регистрацию расположения фирмы за местом своего жительства.

Суммируя все сказанное, можно смело говорить, что строгое табу на реализацию деятельности юридическим лицом в жилищном фонде – отсутствует. Прямой запрет лежит на размещении предприятия в помещении взятым в аренду. Однако же, у учредителей юр.лица есть вероятность возникновения некоторой проблемы в регистрации фирмы по адресу места жительства его руководителя или учредителя и нужду в аренде, для расположения предприятия, именно нежилого фонда.

Законом не установлено никаких ограничений для реализации предпринимательской деятельности в жилом помещении. Вместе с отсутствием запрета в законодательстве находится важное условие – о переквалифицировании помещения из жилого фонда в нежилой фонд.

Ответственность.

Ответственность, налагаемая в виде штрафа, за ведение предпринимательской деятельности в жилищном фонде либо сдачу в аренду для этих целей – несущественна.

Статья 150 КУоАП, за нарушение эксплуатации жилых фондов, предусмотрено предупреждение либо наложение штрафа – от 17 до 51 грн (на граждан) и от 51 до 119 грн (на должностных лиц).

Более существенным является вопрос цены за коммунальные услуги. Тарификация для юридических и физических лиц разная. Юр.лицо, ведя свою предпринимательскую деятельность в жилищном фонде, арендуя его у физического лица (в независимости от того, является ли он предпринимателем или нет), продолжает платить коммунальные услуги по тем тарифам, что определены для физических лиц. Исходя из этого, получится такая проблема, как расчет цены за коммунальные услуги.

В том случае, когда физическое лицо использует жилищные фонды для осуществления хозяйственной деятельности (касаемо и аренды) необходимо учесть, что льготы по уплате налога на недвижимость будут аннулированы, так как недвижимость эксплуатируется с целью получения прибыли.

Существует возможность и других нежелательных результатов. Как показывает практика, случаются ситуации, в которых договора аренды, которые заключались между физлицами – хозяевами жилых помещений и юрлицами в целях осуществления производственной деятельности, были признаны недействительными. Вдобавок к тому, были случаи принудительного выселения юр.лица из арендованных помещений. А на физлицо (арендодателя) налагались обязательства перевода недвижимого имущества в нежилой фонд потому, что эксплуатация происходила не по назначению.

Прежде, чем использовать помещение в коммерческих целях, и не попасть в неприятную ситуацию, обратитесь к профессионалу ЮБФ "КОМПАНЬОН".

Выбираем: ФЛП или ООО? Недостатки и преимущества

Большинство предпринимателей, которые только хотят начинать своё собственное дело, начинают задумываться, какую же форму регистрации бизнеса им выбрать. Эта статья будет полезна для начинающих украинских предпринимателей, потому что в ней мы проанализируем все плюсы и минусы таких видов организации бизнеса, как ФЛП (физическое лицо предприниматель) и ООО (общество с ограниченной ответственностью).

На данный момент в Украине наиболее распространенным видом регистрации бизнеса является ФЛП. В Украине зарегистрировано 1,2 миллиона физлиц предпринимателей.

Что касается ООО, то в Украине такого вида регистрации бизнеса на порядок меньше, около 300 тысяч предприятий. Как первая, так и вторая форма регистрации обладают своими недостатками и преимуществами. Настоятельно рекомендуем вам тщательно обдумать, какую же форму регистрации вам избрать.

Преимущества ФЛП

1. В случае, когда у вас нет возможности, либо вы просто не хотите снимать офис, не беда – ФЛП можно зарегистрировать по домашнему адресу.
2. Что касается способа вывода средств для своих нужд, то он очень прост. Предприниматель имеет право использовать свою прибыль таким образом, каким посчитает нужным.
3. Принципы ведения бух. учета, а также отчетности, снова таки, максимально упрощены. Частный предприниматель обязан только вести книгу по учету всех доходов / расходов и всех хозяйственных нужд .
4. ФЛП обладает полным правом когда угодно закрыть свою деятельность. Необходимо только написать заявление соответствующему органу о завершении деятельности физлица.
5. Цена на регистрацию существенно меньше, по сравнению с ООО.

6.Вожможно работать налегке, без печати и счёта в банке.

Недостатки ФЛП

1. ФЛП несет полную ответственность за ведение своего бизнеса, и отдавать долги, вероятно, нужно  будет собственным имуществом. В том случае, если у предпринимателя денежный баланс будет на нуле, а рассчитаться с долговыми обязательствами нужно, то распрощаться придётся с личным имуществом.
2. В ситуации, когда деятельность приостановилась, предприниматель, в случае если он находится на едином налоге, должен будет отдавать ЕСВ раз в месяц (на постоянной основе).
3. Когда занятие вашим бизнесом происходит, предположим, с другом, но ФЛП зарегистрировано на него, то по необходимости доказать свою сопричастность к доходам предприятия и его собственности, вам не удастся.
4. Большинство крупных компаний не хотят сотрудничать с ФЛП. По их мнению, такой вид бизнеса является просто несерьезным, плюс несовместимость налогов. Вследствие этого возникают некоторые проблемы в партнерстве с другими юридическими лицами.

Преимущества ООО

1. Все участники лично несут ответственность по задолженностям. Это происходит исключительно в рамках собственного вклада.
2. У вас есть возможность набрать в штат неограниченное число сотрудников.
3. Кредит доверия к ООО на порядок больше, чем к ФЛП. А это означает, что именно эта форма значительнее подходит для партнерства с крупными предприятиями.
4. Если у вас ООО, то вам будет значительно проще получить некоторые лицензии, разрешения и тому подобные разрешительные документы.

Недостатки ООО

1. Ведение бухгалтерского учета весьма сложное, и особенно непростое, когда прибыль приходит наличными.
2. Для регистрации ООО, вам нужно иметь реальный юридический адрес. А это значит, что без аренды помещения или юр. адреса вам не обойтись.
3. Закон гласит, что собственники ООО имеют право получать свою прибыль только раз в квартал. Если перефразировать, то все то, что вы заработали, вы сможете использовать в личных целях всего раз в три месяца.
4. Что касается регистрации и закрытия ООО, то этот вид предприятия весьма труднее (как относительно самой процедуры, так и относительно денежных затрат при этом).

Подводя итог, отметим, что плюсы и минусы есть как у ООО, так и у ФЛП. Выбор всегда за вами. В открытии как ФЛП, так и ООО поможет вам ЮБФ КОМПАНЬОН.

Что такое франчайзинг?

Давайте вместе разберемся, что же это такое, франчайзинг или как гласит Гражданский кодекс Украины, договор коммерческой концессии.  Возможно, это определенный способ размножения предприятий, которые показали себя как успешные? Или, это продвинутый метод лицензирования, с помощью которого один участник (франчайзер) даёт второму участнику (франчайзи) за договоренную сумму (роялти) возможность развиваться под собственным именем, пользуясь торговыми марками франчайзера и используя его бизнес –модель? Основные аспекты договора коммерческой концессии  разберем вместе с адвокатами ЮБФ КОМПАНЬОН.

Перейдем непосредственно к франшизе. По сути – это сам объект договора франчайзинга, система привелегий, состоящая из прав, на:

- использование бренда;
- применение бизнес-модели франчайзера;
- все другие блага, нужные для создания и успешного продвижения бизнеса.

Франшизой может выступать способ ведения бизнеса и товарный знак. Также технология с обязательствами обеих сторон. Ко всему этому могут быть льготы,  между франчайзером и франчайзи, которые предоставляются за определенную плату. Оформление происходит в соответствии с Гражданским кодексом Украины.

Если вы хотите продавать свою франшизу, вы должны показать эффективность своего бизнеса, наладив все процессы на всех этапах. Кроме того, франчайзеру необходимо иметь  предприятие-флагман, на базе которого и будет происходить размножение бизнеса. Также нужно предоставить инструкцию, как  эффективно использовать вашу бизнес-модель. Хотя понятие франчайзинга в Украине не очень-то и популярно, но эта модель развития бизнеса последнее время начинает наберать большие обороты.

Франшиза, что в неё входит?
Необходимым условием, для продажи франшизи, является наличие товара (либо же услуги), который будет произведен франчайзером. Но, зачастую, франчайзеры дают приобрести не только лишь готовую бизнес-модель, а и товары с рабочими инструкциями. Также вы можете пользоваться их оборудованием, дизайном (витрин, магазинов, офисов, которые сделаны согласно стилю бренда). Вот почему минимальный стартовый капитал, чаще всего, стартует от суммы в 10000 долларов, в то время как стоимость самого товара не превышает 1000$.

Обращаем ваше внимание на то, что у франчайзеров размер необходимых инвестиций весьма часто занижен. Причина в том, что стоимость арендной площади, рекламные расходы, оплата за работу персонала и другие расходы просто не учитываются. Вот почему при покупке франшизы нужно обладать финансовым запасом.

Ситуация со сроками окупаемости - обратно пропорциональная. Франчайзеры часто их завышают. Так как, во-первых, дополнительные расходы не учтены и во-вторых, на окупаемость влияют разные факторы. Франчайзерами часто указывается срок окупаемости в абсолютно идеальных условиях (которых на самом деле не существует).


Необходимо обратить внимание и на юридические аспекты данного вида отношения между бизнесменами. В законодательстве Украины, термин «франчайзинг», сейчас просто отсутствует. Больше всего понятию франчайзинг, в законодательстве Украины, соответствует термин «коммерческая концессия». Данный вид договорных отношений, со всеми особенностями, условиями, отображен в главе 76 Гражданского кодекса Украины. Многие из предприятий, которые предлагают свою франшизу, прячут франчайзинг под договора поставки или реализации товара, и при этом не заключают договор коммерческой концессии. Это происходило по причине государственной регистрации договора концессии. При том, что регистрация договора законодательно не урегулирована.  В феврале 2015 года законодатель внёс изменения в части государственной регистрации договора коммерческой концессии. Хотя, не всё так просто с налогообложением роялти по договору коммерческой концессии, но приобретать бизнес по франшизе законодательно стало намного проще.

Выбираем франшизу.

• Мы рекомендуем выбирать франшизу именно той тематики бизнеса, которая вам больше всего интересна. Вы должны видеть возможность самореализоваться в ней.
• Оцените сумму первоначального взноса и роялти между всеми аналогичными предложениями. Это необходимо, чтобы понять мотивы франчайзера: он желает просто заработать денег на высоких платежах, либо же даёт возможность развиваться (оплачивать вам будет нужно только определенный процент от вашего дохода. Это очень важно, так как в последнем варианте заключается гарантия того, что даже франчайзер будет мотивирован в эффективном развитии вашего бизнеса. Он будет стараться помогать вам в решении разных сложившихся ситуаций.
• Стоит уделить внимание на изучение биографии обладателя франшизы. Без внимания не должна остаться и его репутация. После того, как вы поняли, что это за человек – ответьте себе вот на какой вопрос: «Хочу ли я иметь какие-либо общие дела с таким человеком?». Нет сто процентной уверенности? Попробуйте – довериться своей интуиции.
• Актуально сотрудничать с  франчайзером, у которого не менее двух лет опыта работы. А с другой стороны не нужно сразу пренебрегать успешными стартапами (хоть и молодыми).
• Не забудьте сделать оценку бизнес-плана франчайзера и потенциал вашего города. Определите масштабы рынка, так как потребители не будут подстраиваться под все виды товаров. Возможно, что вам прийдется подстраиваться под них.
• Задавайте много вопросов франчайзеру до того, как вы ещё не преобрели франшизу. То, что у вас много вопросов – это нормально! После того, как начнется ваш бизнес – их станет намного больше.

Подведя итог, мы хотим пожелать людям, которые в перпективе станут франчайзи –отнестись к покупке франшизы с большой ответственностью и сотрудничать только лишь с надежными партнерами. В свою очередь франчайзерам желаем – быть предельно честными с возможными партнерами и давать правдивую информацию о своём предложении.

ЮБФ "Компаньон" предлагает вам свою  помощь, в заключении договора между франчайзи и франчайзером, а также в любых вопросах, возникших при ведении вашего бизнеса!